Pronájem různých nemovitostí prostřednictvím internetové platformy Airbnb je, stejně jako využívání dalších produktů tzv. sdílené ekonomiky, výrazným fenoménem posledních let. Airbnb je úžasný marketingový nástroj, který vám umožní doslova během chvilky dát celému světu na vědomí, že mu dáváte k dispozici svou nemovitost. Je to neuvěřitelně jednoduché, a pokud jde o jen trochu zajímavou nabídku, máte šanci na velice slušný výdělek. Dokonce tak slušný, že banky financují nákupy lukrativních bytů za účelem pronájmu přes Airbnb hypotékami bez dalších finančních záruk, čímž dávají jasně najevo, že s Airbnb do budoucna počítají.

Pronájem, nebo ubytování?

Až potud je vše v pořádku. Ďábel se ale jako obvykle skrývá v detailu. Nejde totiž o pronájem (jak by si jistě přála většina těch, koho se to týká), ale o poskytování ubytování. Alespoň v drtivé většině případů, protože zcela zobecňovat nelze. Z lákavě jednoduchého a mírně zdaněného způsobu, jak si přivydělat nebo také dosáhnout velice zajímavých zisků, se tak rázem stává poměrně složitý a administrativně náročný byznys, který je zdaněný jako běžná živnost.

Rozdíl v provozování pronájmu a poskytování ubytovacích služeb je z pohledu zdanění fyzické osoby opravdu velký. Pronájem nemovitosti na dobu delší než 48 hodin je osvobozen od DPH, daní se sazbou daně z příjmů ve výši 15 %, nevztahuje se na něj solidární příplatek k dani a nepodléhá platbě sociálního a zdravotního pojištění ani EET. Navíc lze od příjmů odečíst odpisy nemovitosti, pokud ji máme v majetku, a přesto běží časový test na osvobození od zdanění při případném prodeji. Těžko budeme hledat výhodnější režim.

Naopak ubytovací služby podléhají DPH v sazbě 15 %, k dani z příjmů se u základu vyššího než 1,3 milionu Kč připočítává 7% solidární příplatek, a hlavně je třeba platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění a evidovat tržby podle zákona o EET. Jedinou relativní výhodou může být vyšší výdajový paušál ve výši 60 % oproti 30 % u pronájmu.

Finanční správa má jasno

Problém spojený s definicemi ubytování a pronájmu je určitě starší než Airbnb. To problematiku pouze akcelerovalo, protože významně rozšířilo počet lidí využívajících nemovitosti k výdělku. Důležitá je samozřejmě definice těchto pojmů použitelná v oblasti daňového práva – a mohu vám ušetřit čas: Nenajdete ji. Pro posouzení toho, zda se jedná o ubytovací službu pro účely daňového posouzení, je důležitý charakter a rysy výsledné služby. V zásadě platí, že poskytnutí jakékoliv doplňkové služby mění pronájem na ubytovací službu.

Finanční správa zformulovala svůj názor na problematiku v materiálu „Informace k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další)“, který zveřejnila na svých webových stránkách. Materiál vychází z předpokladu, že veškeré služby zprostředkované platformou Airbnb jsou ubytováním, a nikoliv nájmem. Přestože by se s tím dalo úspěšně polemizovat (i přes Airbnb si mohu dlouhodobě pronajmout dům bez jakýchkoliv doplňkových služeb), je třeba s názorem finanční správy počítat. Poplatník, který bude chtít daňovou kontrolu přesvědčit o opaku, si musí připravit dostatek přesvědčivých důkazů.